정부가 또 늦춰준 토허제 실거주 의무, 서울 집값은 왜 안 꺾일까

토지거래허가제(토허제) 지역에서 집을 사면 4개월 안에 실거주해야 하는 의무가 있습니다. 이걸 미뤄주는 특례는 원래 올해 말 끝날 예정이었다가 1년 더 연장됐습니다. 마침 서울 아파트값은 84주째 오르며 역대 최장 상승 기록을 눈앞에 뒀습니다. 그런 시점이라 이 소식이 유독 눈에 들어왔습니다.

세입자를 지키자고 만든 조치가 정작 집값이나 전월세 시장에는 어떤 영향을 줄지, KBS 뉴스가 관련 리포트들을 묶어 짚었습니다.

실거주 의무, 왜 미뤄줬나

토허제로 지정된 곳에서 집을 사려면 먼저 행정기관 허가를 받아야 합니다. 그리고 4개월 안에 그 집에 실제로 들어가 살아야 합니다. 그런데 이 의무 때문에 기존에 살고 있던 세입자가 계약 기간이 남았는데도 쫓겨나는 문제가 생겼습니다. 전월세 시장까지 불안해지자 정부가 특례를 마련했습니다. 세입자의 임대차 계약이 끝날 때까지는 집주인의 실거주 의무를 유예해 주기로 한 겁니다. 세입자를 지키기 위한 조치라는 설명인데 결국 집주인 사정보다 세입자 주거 안정을 우선한 셈입니다.

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신청 기한 1년 더 연장, 내년엔 매수자도 혜택

정부는 원래 올해 말까지였던 이 특례 신청 기한을 내년 말까지 1년 더 늘렸습니다. 내년부터는 집을 사는 사람도 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 올해 5월부터 계속 무주택을 유지해온 사람이어야 한다는 조건이 붙습니다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰는 경우도 유예 대상으로 인정해 주기로 했습니다. 그래서 집주인이 입주를 미룰 수 있는 시점은 최대 2029년 말까지 늦춰집니다. 세입자는 최장 3년 3개월을 더 살 수 있게 됐습니다. 다만 영상은 이 조치가 만능은 아니라고 짚었습니다. 당장 전세 매물이 회수되는 걸 줄이는 효과는 있습니다. 하지만 임대차 물량 자체를 늘리지 않는 이상 지금의 전월세 불안을 뒤로 미뤄놓은 정도에 그칠 수 있다는 지적이었습니다.

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서울 아파트값, 84주째 상승 중

이런 와중에 서울 아파트값은 2025년 2월부터 시작된 상승세를 84주째 이어가고 있습니다. 강남·서초구는 6주째 하락세로 돌아섰지만 나머지 22개 구는 여전히 오르고 있다고 합니다. 이대로라면 2022년 시작됐던 역대 최장 기록인 85주 연속 상승을 곧 넘어서게 됩니다. 유예조치는 세입자를 지키는 데 도움이 될 겁니다. 집값 상승 흐름 자체를 꺾을 수 있을지는 다른 문제입니다.

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전세는 7억 시대, 월세도 160만 원 넘어

전월세 쪽 숫자도 심상치 않습니다. KB부동산 7월 통계를 보면 서울 아파트 평균 전세가가 7억 458만 원으로 처음 7억 원을 넘어섰습니다. 올해 1월부터 7월까지 매달 500만 원 안팎씩 오른 셈입니다. 성북구·노원구처럼 중저가 지역의 상승세가 두드러졌습니다(한국부동산원 7월 넷째 주 기준 성북구 연간 10%, 노원구 9.28% 상승). 전세뿐 아니라 월세 물건 자체도 귀해지고 있습니다. 6월 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 54.1%까지 올라갔습니다. 서울 아파트 평균 월세가 160만 원을 넘어섰다는 소식도 이어졌습니다. 보증금 평균 1억 9,500여만 원에 매달 164만 원을 내야 하는 수준입니다. 1년 전보다 20만 원 더 오른 겁니다. 400만 원 넘는 고액 월세 비중도 8%를 넘겼습니다. 2015년 통계 작성 이후 월세 상승률이 가장 높았던 열 달 중 일곱 달이 올해였다고 합니다. 그러니 전세에서 월세로 옮겨가는 흐름이 확실히 빨라진 모양입니다. 정부 정책 영향으로 전월세 물건 자체가 한 달 새 5%나 줄어든 것도 원인으로 꼽혔습니다.

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정부도 한발 물러선 세제 개편

집값과 전월세가 동시에 들썩이는 가운데 정부는 지난달 내놓은 부동산 세제 개편안도 일부 손을 봤습니다. 비거주 1주택자의 종합부동산세 공제액을 9억 원으로 낮추려던 계획은 접었습니다. 지금처럼 12억 원을 유지하기로 했습니다. 보유세 상한을 직전 연도 대비 200%로 올리려던 계획도 없던 일이 됐습니다. 그 결과 서울 마포의 한 아파트(비거주 1주택)는 개편안 원안보다 170만 원 이상 세금을 덜 내게 됐습니다. 올해 보유세가 416만 원이었던 집입니다. 투자자 반발이 컸던 ISA 개편안도 계약 기간 제한 등을 없애고 현행대로 유지하기로 했습니다. 다만 이 확정안은 국회로 넘어가는 만큼 앞으로 더 바뀔 수 있다고 영상은 함께 짚었습니다.

유예조치 하나로 세입자의 급한 불은 끄겠지만 전세는 7억 시대에 들어서고 월세도 160만 원을 넘어섰습니다. 이런 숫자를 보면 이번 조치가 전월세 불안이나 집값 상승 흐름 자체를 얼마나 가라앉힐 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

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• KBS News · [이슈] "기다리니까 또?" 토허제 유예조치 연장...'실거주' 늪에 빠진 집값, 서울 역대 최장 상승 코앞 · 2026년 9월 18일 게시

※ 이 글은 위 영상을 바탕으로 요약·정리했으며, 요약 내용은 원 영상의 취지를 벗어나지 않는 선에서 작성했습니다.