농지값은 뚝 떨어지는데 왜 사겠다는 사람이 없을까

농지를 가진 분들 사이에서 요즘 "땅을 내놔도 보러 오는 사람이 없다"는 말이 많이 나온다고 하더라고요. 농지 전수조사 이후 분위기가 심상치 않다는 건데, 마침 세무사 채널에서 이 문제와 국회에 올라온 농지특별법안을 정리한 영상이 있어서 핵심만 가져와 봤습니다.

땅값은 떨어지는데 사겠다는 사람이 없다

영상에서 예로 든 경남 지역 농지의 평균 실거래가는 2014년 5억 700만 원에서 2025년 불과 1년 사이 4억 7천만 원으로 떨어졌다고 합니다. 정부가 지난 9월 발표한 자료에서도 거래량은 전년보다 2.2% 늘었지만 가격 하락률은 여전히 마이너스라고 하고요. 이 모든 어려움이 농지 전수조사 때문이라고 단정할 근거는 아직 없다고 하지만, 영상에서는 큰 원인 중 하나라는 점은 확실하다고 짚었습니다.

가격보다 더 무서운 건 이행강제금

농사를 짓겠다고 취득한 땅을 정당한 이유 없이 놀리거나 몰래 빌려준 사실이 확인되면 지자체가 처분 명령을 내리고, 이를 기한 안에 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 기준은 해당 농지의 감정가액과 개별 공시가액 중 더 큰 금액의 25%로, 내가 팔려고 내놓은 가격이 아니라 감정가액 기준이라는 점을 영상에서 특히 강조하더라고요. 예를 들어 산정 기준액이 2억 원이면 한 번에 5천만 원, 명령을 이행할 때까지 매년 부과될 수 있다고 합니다.

그래서 나온 농지특별법, 아직은 법안 단계

지난 10월 30일 국회에 발의된 법안 이름은 '특정 농지 등 정리에 관한 특별조치법'입니다. 2026년 10월 말까지 발생한 농지 위반 사항을 대상으로 2027년 4월 1일부터 3년 동안 처분 명령이나 이행강제금을 부과하지 않고 정리할 기회를 주는 내용인데요. 영상에서 꼭 기억하라고 강조한 건 이게 아직 국회를 통과하지 않은 심사 대상일 뿐이라는 점입니다. 연말까지 통과 여부를 지켜봐야 한다고 하네요.

투기 목적 땅은 보호 대상이 아니다

이 법은 고령으로 농사를 짓지 못하게 된 어르신의 땅을 동네에서 대신 경작해주고 있지만 임대 서류가 제대로 안 갖춰진 경우, 혹은 사람이 떠나면서 방치된 농지처럼 농촌의 오랜 관행 때문에 발생한 사례를 염두에 두고 만들어졌다고 합니다. 반대로 처음부터 시세 차익을 노리고 형식적으로 취득한 투기성 농지나 농업 환경을 심하게 훼손한 시설은 법안에서도 보호 대상에서 제외하는 방향으로 명시돼 있다고 하네요.

세무사가 짚은 함정, 특별법과 양도세는 별개

영상에서 세무사가 특히 강조한 부분은 농지법상 시간을 더 준다고 해서 양도소득세 부담까지 줄어드는 건 아니라는 점입니다. 예를 들어 2023년에 농지를 상속받았다면, 상속일로부터 5년 이내 처분하면 직접 농사를 짓지 않았어도 사업용 토지로 인정받을 수 있는 예외가 있는데, 특별법만 믿고 2029년까지 느긋하게 기다리다가 이 5년이라는 기한을 놓치면 세금이 몇백만 원에서 많게는 수억 원까지 차이 날 수 있다고 합니다. 위탁 기간이 8년을 채웠다고 해서 자경 감면을 받을 수 있는 것도 아니라는 점도 많이들 착각하는 부분이라고 하네요.

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절세미남_세무사tv이성호 채널에서 전체 영상을 볼 수 있습니다.

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• 절세미남_세무사tv이성호 · 농지특별법 발동, 농지가격 폭락에 거래까지 실종

※ 이 글은 위 영상을 바탕으로 요약·정리했으며, 요약 내용은 원 영상의 취지를 벗어나지 않는 선에서 작성했습니다.